ローン審査が通れば、銀行から融資を受けるために金銭消費貸借契約を締結します。金融機関は不動産業者よりは信用できるものの、契約者に親切だったりする訳ではありません。ここでは金銭消費貸借契約関係の注意点を述べたいと思います。
金銭消費貸借契約は「抵当権」で！
金銭消費貸借契約時に抵当権を物件に設定しますが、以下のように2種類あります。
・抵当権
・根抵当権
このとき、必ず「抵当権」を選びましょう。不動産以外の事業をやっていないなら、「根抵当権」のメリットはほぼありません。
それぞれどういうものか解説しますと、
・抵当権・・・融資したお金の担保として設定するもので、返済が滞ったら物件を差し押さえて競売に掛けることができる権利です。融資金額を全て返済すれば抵当権は自動的に外すことができます。根抵当権と比べてデメリットは、返済が進んでいったときに同じ担保で追加融資を受けたくても、再度登記が必要になり、司法書士への依頼や費用が掛かります。
・根抵当権・・・基本的には抵当権と同じく、返済が滞ったら差し押さえされる点は同じですが、融資金額を全て返済しても債権者(銀行)の承諾がないと根抵当権は外すことが出来ません。抵当権と違い、同じ担保物権で追加融資を受ける場合、上限額までは登記手続きが必要ないため、手続きが簡易になります。
不動産投資で融資を受ける場合は「抵当権」を設定するのが普通です。というのも、同じ担保物権に対して同じ金融機関から複数回融資を受けることがほぼ無いためです。
(返済が進んた状態で物件を購入するときに、既存の物件に第二抵当権を付けることはありますが、第一抵当権の金融機関と同じとは限りませんので)
ということで、根抵当権の「複数回にわたり融資を受けるときに手続を簡略化できるメリット」を享受することがありませんので、売却時に足枷になるだけのケースがほとんどになります。
また、バブルがはじけた後やリーマンショックのように不動産価格が暴落する事態が発生した場合、抵当権だと追加担保を求められることはありませんが、根抵当権の場合、追加担保を求められる可能性が高く、そうなると恐ろしいですよね。そういったリスクを考えると、不動産投資において根抵当権は全くメリットがありません。
金融機関からすると、根抵当権は返済が終わっても束縛できることからメリットがあるので、根抵当権を勧めてくるケースもあると思います。(実際、私はありました。)
そのため、金銭消費貸借契約書に署名押印するときは、よく確認しましょう。そして、できれば契約日より前に事前に確認しておきましょう。契約日当日に「え！？」となると間に合わない可能性もありますので。。。
金銭消費貸借契約後は必ずコピーを貰う
金銭消費貸借契約は通常1通しか作成せず、原本は銀行側が所有します。そのため、債務者(融資を受けている側)は契約書原本が手元に残らないのが通常です。順調にローンを最後まで返済するのであれば、これでも問題ないのですが、そうでなくなったっときに契約書が手元にないというのはリスクがあります。例えば以下の場合などです。
・その物件を売却するとき
・金利が安いところへ借り換えをするとき
・返済に行き詰まったとき
契約した直後であれば、契約内容もある程度覚えているでしょうが、長期に渡って契約書の内容を正確に覚えておくのは難しいでしょう。また、金融機関によってはコピーを下さいと言わないとコピーすら渡してくれないことが多いです。上記のように契約を破棄したい（する）場合にも契約書のコピーがあれば、第三者へ相談するときに何かとスムーズに手続きを進めることが出来るので、必ずコピーを貰うようにしましょう。
今回は短いですが、これくらいで。次回は物件購入後に必要な手続について書きたいと思います。
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