物件を探そう
不動産投資を行うには最初に物件を探すところから始まります。家のポストに入ってくるチラシや近所の不動産屋さんに行くという選択肢もなくはないですが、物件のエリアが限定されますし、なにより取扱い物件数が少な過ぎます。もう私が言わなくてもお分かりだとは思いますが、インターネットサイトで探しましょう。以下の3サイトがオススメです。
私見ですがそれぞれ特徴があって、楽待・健美家はほぼ全てが投資用物件で、投資専門の東京や大阪に拠点を構えている業者が掲載していることが多いです。物件は都心部が多いですが、地方もそれなりにあります。物件数でいうと「楽待＞＞健美家」で、物件の検索条件設定＆使いやすさも「楽待＞＞健美家」なため、健美家は良いとこなしですが、健美家にしか掲載していない業者もあるため、たまに掘出し物があります。
逆にアットホームは投資用に限らず、個人向け物件の掲載も多く、ローカル不動産業者の掲載が多いと感じます。
ちなみに私は圧倒的に楽待派ですが、ここは好みが分かれるところなので、皆様も使ってみて判断されるのがいいと思います。
どんな物件を探すか？
この記事の読者様にとっては、ここが一番重要ではないでしょうか？
いろいろな方がいらっしゃると思いますが、ここでは「投資」としての一つの考え方をマンション(ワンルーム、ファミリー)を例としてお示ししたいと思います。
ここから先は不動産事業の採算性を見極める上で、最重要項目となりますので専門用語も出てきますしボリュームを多く、初めての方は理解するのに時間もかかると思いますので、その点はご容赦いただければと思います。
構成としては最初に流れを記載しており、別記事で実物件を基にした計算例を載せておりますので、途中で詰まった方は計算例を見てイメージを掴むのも1つの方法だと思います。
インカムゲイン(不動産を所有することによる収入)を前提としていますのでキャピタルゲイン(不動産を売買することによる収入)の要素は排除し、キャッシュフロー(物件の採算)計算を元に物件を絞り込んでいきたいと思います。
キャッシュフローとは、毎月「手元に残るお金」のことで以下の計算式となります。
キャッシュフロー = (家賃)－(共益費)－(固都税)－(ローン返済額)
家 賃 ： 賃借人から毎月支払われる賃料
共益費 ： 管理費と修繕積立金の合計のことで毎月支払う義務があります。
固都税 ： 固定資産税、都市計画税の合計のことで税金です。
ローン ： 融資を受けた場合の銀行への返済額
(管理を管理会社に委託する場合は別途3,000円程度の管理委託費が必要となります。)
投資をするにあたりこのキャッシュフローは最低でもプラスである必要があります。これがマイナスの場合、投資としては失敗の可能性が濃厚です。プラスであっても投資額の割に小さい場合は投資先としては不適となります。
まず、物件検索して詳細を見ると、「家賃」、「共益費」については記載されていると思いますので、そのまま式に入れてください。「固都税」は記載がないことが多いですから推定が必要となります。私はいつも物件価格*0.5%を年間費用として推定しており、1200万円の物件であれば年6万円前後、月5,000円前後となります。多少のずれはありますが、月1,000円以上ずれたことがないため、採算計算としては問題なしです。
括弧書きで書いている管理委託費とは、不動産業者へ賃借人からの電話対応、物件修繕工事の手配、入退去手続の業務を委託する場合に必要な費用です。マンション管理組合に支払う「管理費」とは別物ですので注意して下さい。個人的には所有物件が1～2件であれば、委託の必要性は感じませんが、本業が忙しい場合などは検討してもいいでしょう。
次に「ローン返済額」ですが、ローンには「フルローン」、「オーバーローン」、頭金を入れる「通常のローン」があります。意味は以下の通りです。
フルローン ：物件価格と同額のローン
オーバーローン：物件価格＋α(仲介手数料、登記料等)の金額のローン
通常ローン ：物件価格ー頭金の金額のローン
良質な物件を見極めれば、「フルローン」を受けられることが多いと思いますので、ここではフルローンを基準に「ローン返済額」を計算します。
(アクセスの悪い戸建て、木造1棟などはフルローンは期待できないので、頭金を何割か入れる必要がある前提で計算する必要があります。)
以下のCASIOさんのサイトで計算できます。
https://keisan.casio.jp/exec/system/14289016360617
借入金、年数、金利を入力すれば年間返済額が下に出ますので、毎月の返済額はそれを12で割ったものになります。借入金はフルローンのため、物件価格を入力します。年数は「法定耐用年数ー築年数」を入力します。「法定耐用年数」「築年数」の意味は以下の通りです。
法定耐用年数：建築物が法律上利用可能とされている年数で大まかには
鉄筋コンクリート ： 47年
重量鉄骨 ： 34年
軽量鉄骨 ： 27年
木造 ： 22年
となっています。
築年数 ： 建物が建設されてから何年経っているかの年数
なぜ「法定耐用年数ー築年数」を入力するとかというと、一部の金融機関を除き不動産投資に対する融資期間は、法定耐用年数までとするところが多いからです。法律では「法定耐用年数」経つと建物は価値が０になるという扱いになっており、銀行もこれを踏襲し建物の「残存期間」つまり「法定耐用年数ー築年数」の期間しか融資をしないということです。そのため、返済期間は「法定耐用年数ー築年数」で計算する必要があり、その年数を入力します。
次に「金利」です。これは銀行に直接行って確認するしかありません。・・・ここまで読ませておいて、そのオチはないだろうと怒られそうですが、こればかりは個人の属性、融資対象物件、銀行の支店長の方針によってマチマチなため難しいです。
初めての場合は、1.5%,2％,2.5%といった複数パターンで採算計算して、複数の金融機関の融資窓口に直に相談しに行くのが一番早いです。あなたの金融資産状況、年収、家族構成、住居が持ち家か賃貸かといった情報を聞かれると思いますが、嘘を付かず誠実に答えて下さい。銀行に対して嘘を付くことは、デメリットしかありません。融資して貰えなくなります。政策金融公庫、地銀、信用金庫などへ複数相談すると分かると思いますが、反応が様々だと思います。その中で融資審査をしてあげてもいいよと言われた金融機関は、今後お付き合いをする可能性が高いため、融資条件をきちんと確認した上で名刺を貰っておきましょう。次から融資案件を持ち込むときに話がスムーズに通ります。
複数の金融機関を比較し、フルローンの可能性がある金融機関の中で一番低かった金利を基に計算しましょう。
上記により「家賃」「共益費」「固都税」「ローン返済額」が分かったため、キャッシュフローが確定します。では、どれくらいのキャッシュフローだったらいいのでしょうか？
例えば1000万の投資に対し、キャッシュフローが月1万円出ればいい投資なのでしょうか？それは物件の種類、相場、日本の経済状況によります。これは投資家としての感覚であり、時代と共に変わるものだと思っています。リーマンショック直後と、コロナ流行前の相場が高止まりしている状況とでは全然異なります。地方の木造築40年なのか都心の鉄筋築5年なのか、物件の種類によっても入居者の探し易さが全く違い、空室リスクが異なりますので、一概にキャッシュフローだけでいい物件かどうかは判断できませんし、してはいけません。
ではどう判断するのか？毎月のキャッシュフローは、ずっと現在の賃料で法定耐用年数まで賃借人が住んでくれたら獲得できるものですが、実際はそうはいきません。退去すれば、家賃が入らなくなり、次の賃借人を探すためには不動産業者へ仲介手数料が必要となります。また賃借人の退去後は清掃業者を入れたり、壁紙を貼り替えたりする必要もあります。他にもエアコン・給湯器故障、水栓の水漏れ等の修繕費も定期的に発生します。これらの費用は実際にどれくらいの頻度で発生するかは正確には分かりませんが、推定することはできます。例えば、都心ワンルームマンションであれば、3年に1回は入退去する代わりに空室は1ヶ月だけと推定したり、エアコンは10年、給湯器は15年に一回交換する必要があるなどです。自分なりにこれらの費用を計算し、1年あたりいくら必要なのかを算出すれば、自ずとキャッシュフローが月いくら必要かが分かってきます。この仮定計算が甘いと、物件を購入してから上手く回らないでしょうし、厳しすぎると購入したいと思える物件がなくなります。不動産投資家として、経営者として上手くいくかはココの仮定条件をいかに実態と近い状態で想定できるかに掛かっています。
これでは曖昧過ぎるので個人的な判断基準を一つお示しすると、キャッシュフロー＞必要な費用であれば、投資先として最低限はクリアしていると私は思っています。(あくまで個人的見解ですよ) というのも、空室リスクや修繕費を考慮してもキャッシュフローがプラスで移行するのであれば、物件を購入した後はその物件は単独で回すことができることを意味していますから、ローン返済が滞ることがないと言えます。修繕積立金の値上げ幅や家賃の下落幅が想定以上という可能性も全然ありますが、ローン返済が出来ない程の致命傷を負うことはないと思われます。とはいえ、キャッシュフローが大きければ大きい方がいいのは間違いありませんので、大きいものを狙って物件を探しましょう。
今回は長くなりすぎたので、ここまでにします。次回は具体的な物件を例に採算計算をしてみたいと思います。
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