ここでは不動産を購入するときの一連の流れを大まかに書きたいと思います。このブログでは各ステップごとに沢山記事があるため、今どのステップのことを読んでいるのか把握するためにも一読していただければと思います。
不動産を購入するときの流れ
不動産を購入するときの流れは大まかには以下のようになります。
①物件の検索→②採算計算→③物件資料の取り寄せ→④物件の現地調査→⑤買付申込→⑥売買契約書締結→(⑦ローン審査申込→⑧金消契約締結)→⑨決済+登記手続き→⑩物件関係者への通知→⑪物件の管理
ここでは軽く全体の流れを押さえられたらOKです。各①～⑪はこのブログで詳しく書いていきます。
①物件の検索
まずは物件を検索して、あなたの希望条件に合う物件があるか調査する必要があります。エリア、広さ、築年数、建物の種類、利回り、間取り、階数、駅からの距離、所有権or借地権などいろいろな条件でふるいに掛けていくと絞られます。
②採算計算
気になる物件があったら、サイトの物件情報を基に採算計算をしましょう。自分で採算が合うと思ったら、掲載している不動産会社へ物件がまだ残っているかを確認し、残っているのであれば物件資料を送って貰いましょう。
③物件資料の取り寄せ
基本的には電話するかメールして物件資料を取り寄せします。物件資料が届いたら、インターネットサイトに記載されている内容と同じか確認しましょう。基本的には同じだとは思いますが、たまに異なる場合もありますので、そのときは掲載している不動産業者に電話で確認しましょう。
④物件の現地調査
物件が残っているうちに現地調査をします。百聞は一見にしかず、慣れないうちは必ず行きましょう。資料と実際の物件が合っているかや、物件の周辺状況確認などを行います。
⑤買付申込
不動産業者へ物件を買いたいという意思表示のために買付書を提出します。基本的には署名捺印してものをPDF等スキャンして送ります。この時点で他の人から買付が出ていなければ一番札となり、売買価格、支払い方法が同じであれば、最優先されることになります。
⑥売買契約書締結
めでたく買付書が受理されれば、売買契約書締結を締結し手付金を支払います。契約書に署名捺印したら文書として残りますし、手付金を振り込んだ時点で法的拘束力が生じます。契約書を事前に熟読して契約に望みましょう。
⑦ローン審査申込
現金(キャッシュ)で購入する場合は⑦～⑨のステップは不要です。銀行へローン審査を申込みます。必要な書類は銀行によって様々ですが、納税証明書や既存の借入関係の書類が求められるのではないでしょうか。審査が通って金消契約を締結する場合、平日になりますので、サラリーマンの人は有給が取れるよう本業側で準備をしておきましょう。
⑧金消契約締結
めでたくローン審査が通ったら、金銭消費貸借契約(融資契約のことです)を締結します。このとき印鑑証明書や住民票をはじめ、役所の書類が必要となるので、マイナンバーカードがない場合は、市役所で発行してもらう必要があります。マイナンバーカードは無料で作成できるので、不動産投資を継続して行うなら必ず作っておきましょう。
⑨決済+登記手続き
現金決済の場合は売主+売主側不動産業者+買主側不動産業者+司法書士+自分の5者が立ち会って、登記書類や権利書、現金のやりとりを目の前で行います。
登記手続き後2週間程度で登記が完了すれば法的にあなたの所有物となります。
⑩物件関係者への通知
登記完了後、物件の賃借人、賃借人の保証会社、(マンション管理組合、マンション管理会社)に所有者が変更になった旨を通知します。特に賃借人には家賃の入金口座が変更になる通知も兼ねていますので、最低でも簡易書留で送りましょう。
⑪物件の管理
あなたの大家としての経営が始まります。設備故障、入退去の対応、空室時の賃貸募集など、いろいろ大変ですが頑張って利益を出しましょう。
と一連の流れを軽く書きましたが、結構いろいろあって大変ですよね。慣れれば全然難しくないので、経験あるのみだと思います。次回からは各ステップについて具体的に書いていきますので、乞うご期待！
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